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万达的海外投资高达2451亿元,而在国内“轻资产”的同时,万达的海外投资也在不断增加。在2017年1月的冬季达沃斯论坛上,王健林曾表示,万达每年有50-100亿美元的固定对外投资,重点是娱乐和体育产业,并表示投资首选是美国,其次是欧洲。

想在西安投资一个宾馆,大概在60-70间房子的样子,总投资需要多少,回报率如何?

从财务投资的角度预算分析如下:假如定位为中端酒店,70间房子,装修成本预计需要600万元,分为五年摊销装修成本每年120万元,每年租金100万元,水电网费电视费每年预计需要30万元,每年人工费需要72万元,其他成本费用10万元,综上所述,每年的成本需要=120 100 72 30 10=332万元;如果在当地能够保证每天入住率都达到80%,每年可以入住数量=70*365*80%=20440,客单价可以平均为240元,接下来我们看五年投资回报率以及净收益:这样的投资比较保守,每年的收入预计是240*20440=4905600元,每年的成本是332万元,每年利润为158.56万元,五年后名义净收益为192.8万元,意思呢,除去时间成本后净赚198.28万元,假定每年的资金成本率为12%,那么净现值为618319.6元,还是赚钱的,从内含报酬率来看为15.9%,意思就是相当于计算时间成本后的实际利率,投资600万元每年的利率为15.9%,是可以投的项目,如果除了这个收益再找不到比这更高的更加稳定的收益率。

600亿卖掉国内土地和酒店,海外投资却逼近2500亿,王健林为什么要这样做?

王健林原本计划循序渐进的“轻资产”之路突然加速,澎湃新闻梳理发现,在631.7亿卖掉13个万达文旅城以及76个万达酒店项目后,万达几乎将其在国内能够产生负债的“重”资产项目出清,成了名副其实的商业服务管理运营商,而与此同时,其海外投资额则累计到了2541亿元(全部折合成人民币)。7月11日,融创中国(01918.HK)发布公告,以631.7亿的总代价买入万达13个文旅城项目以及76个酒店,其中文旅城包含建筑面积5897万平方米的建设用地,这也构成了孙宏斌买入万达的最重要理由,

而与此同时,这次大举出售也意味着万达的自持项目接近出清。王健林把“重”项目都卖掉了万达集团2017年半年报显示,目前万达商业累计持有物业面积3387万平方米,比2016年底增加4.8%;累计土地储备面积7332.6万平方米,其中持有物业面积1360.3万平方米,销售物业面积5891.8万平方米,货值7924亿元。

而融创此次收购的项目就包含建设用地接近6000万平方米,这就意味着孙宏斌此次收购完成后,万达约80%的土地储备在此次交易中被出售,在此次大规模出售项目之前,王健林轻资产之路已经启动一段时间。王健林在2015年初宣布万达集团进行第四次转型,将万达从一家房地产公司,转向一家以服务业为主的世界一流跨国企业,

按照王健林对于万达集团的转型规划,王健林给万达的轻资产模式定了两个具体目标:一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65%,房地产销售收入、净利占比低于35%;二是2020年海外收入占比超过20%。半年报显示,2017年上半年新发展项目28个,万达广场26个,万达城2个,万达广场全部为轻资产项目,其中投资类轻资产项目14个,合作类轻资产项目12个。

王健林在2016年的工作报告中解释了这两种模式:投资万达广场,即别人拿钱下单,我们负责找地、施工、招商、运营;合作万达广场,即对方出钱买地,万达负责设计、施工指导、招商运营,净租金双方7比3分成。这意味着,在这种万达广场中,万达并不实际持有,只是管理外销品牌。相对而言,万达几年来专注的万达吕雯城,是万达商业板块中比较“重”的项目。孙宏斌接手之前,万达采用的是自营模式。

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